Sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è disponibile l’ultima edizione dei Quaderni dell’Osservatorio, la pubblicazione con la quale ogni anno l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia offre al pubblico ricerche e analisi ulteriori e laterali rispetto alla consueta attività di reportistica sul mercato degli immobili in Italia, come le note trimestrali, le statistiche catastali, i rapporti immobiliari.
La 13°esima edizione comprende quattro articoli, a cura degli esperti della Direzione Centrale Servizi Estimativi e Osservatorio del Mercato Immobiliare:
1. Aggiornamento dei valori di mercato nelle aree con scarse informazioni di mercato
In questo Quaderno, l’OMI indaga su quei territori caratterizzati da una scarsa dinamica di mercato, in cui, quindi, la mancanza di dati non consente di adottare le ordinarie tecniche di campionamento per la rilevazione delle quotazioni immobiliari. Dopo aver ricordato il metodo dell’allineamento cronologico già adottato dall’Omi, che consiste nell’utilizzare dati economici di semestri precedenti opportunamente corretti attraverso coefficienti di attualizzazione, gli autori si soffermano soprattutto sulla metodologia dei cluster territoriali, nella quale in estrema sintesi vengono utilizzate informazioni di mercato riferite ad altri ambiti territoriali, diversi da quello oggetto d’indagine. Dallo studio su tale metodologia, sono state sviluppate e implementate le procedure applicative che sono oggi nella disponibilità dei funzionari tecnici dell’Agenzia impegnati nell’aggiornamento della Banca Dati delle Quotazioni OMI.
2. Locazioni brevi: un’analisi del fenomeno in alcune città italiane
Il secondo articolo esplora il fenomeno delle locazioni brevi, anche attraverso l’uso di dati di fonte esterna e mettendolo in relazione con alcune variabili demografiche, sociali ed economiche e valutandone la redditività in comparazione alle altre forme di locazione. Le locazioni brevi in Italia rappresentano un fenomeno in crescita da diversi anni, soprattutto nelle città e nei comuni a forte vocazione turistica. L’analisi è svolta sulle dieci maggiori città italiane per popolazione e contiene un approfondimento specifico sulle città di Firenze, Milano, Napoli e Venezia.
Lo studio presenta i risultati conseguiti fino a quest’anno da un progetto pluriennale portato avanti dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e Osservatorio del Mercato Immobiliare insieme alle strutture decentrate, dedicato all’esame di operazioni di sviluppo immobiliare realizzate in 13 realtà regionali, più Roma. vengono analizzate alcune variabili di base, come l’incidenza dell’area (ossia il rapporto fra il costo sostenuto per l’acquisto dell’area edificabile e il totale dei ricavi ottenuti dall’operazione immobiliare), il ricorso all’indebitamento, le tempistiche su rilascio dei permessi, l’attesa tra acquisto dell’area e inizio dei lavori, ma anche la percentuale delle vendite a un anno, due anni, tre anni dopo l’accatastamento. Per sei di queste realtà esaminate, il numero di osservazioni ha permesso di impostare un modello di valutazione del rischio capace di attribuire i pesi a specifiche caratteristiche dello sviluppo immobiliare.
4. Misure matematiche per l’ordinamento e la scelta degli immobili comparabili
Il focus è dedicato alle misure matematiche per l’ordinamento e la scelta degli immobili comparabili, con l’applicazione a un caso specifico individuato in una zona OMI di Roma (zona B20 – riferimento Piazza Mazzini). Il punto di partenza dell’analisi fa riferimento alle principali tecniche adottate, in tema di valutazione del settore immobiliare, nell’approccio di mercato: l’analisi di regressione multipla e il metodo del confronto delle vendite.
Oltre ai Quaderni, è disponibile un documento con l’intervista alla Prof.ssa Alessandra Oppio del Politecnico di Milano, Presidente della Società Italiana di Estimo e Valutazione, sulle potenzialità e le prospettive innovative dell’estimo e della valutazione. L’intervista mette in luce l’attuale collocazione dell’estimo nelle discipline accademiche e il rapporto tra l’estimo della tradizione italiana rispetto agli standard internazionali di valutazione, ma spazia anche tra l’incidenza sulle previsioni in campo immobiliare l’impatto dei recenti sviluppi dell’intelligenza artificiale sui processi e metodi di valutazione immobiliare.
