Martedì 8 aprile 2025, si è tenuta, presso la Sala Conference della sede di CRIF, a Bologna, in Via della Beverara n.21, la seconda edizione dell’Osservatorio Affitti, condotto da Nomisma, per conto di CRIF.
L’Osservatorio Affitti, il nuovo strumento informativo ideato per fornire una panoramica completa e aggiornata sul mercato degli affitti agli stakeholder del settore, dagli operatori del settore immobiliare, a proprietari immobiliari e inquilini, si pone l’obiettivo di monitorare il mercato delle locazioni e la propensione dei proprietari a concedere in affitto le abitazioni, valutare le dinamiche della domanda e individuare gli elementi di frizione che possono costituire un freno al mercato.
Questa edizione ha dedicato un approfondimento ai mercati immobiliari di Milano e Bologna, evidenziando le peculiarità e le sfide che ne determinano l’andamento.
Riportiamo, di seguito, i punti salienti del convegno:
- Affitti: cresce la domanda ma l’offerta diminuisce con oltre 4,5 milioni di unità abitative inutilizzate
- La scarsità di offerta, unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni, ha determinato un aumento dei canoni di locazione del 3-4% negli ultimi due anni (con picchi del +5,2% a Bologna e +3,2% a Milano nel 2024)
- Il 30% dei proprietari non ha intenzione di affittare la propria casa a causa di rischi legati alla morosità e ai danni
- Per sbloccare il mercato delle case in locazione e dare maggiore fiducia e stabilità nel mercato degli affitti, la diffusione di certificati di affidabilità dei potenziali locatari può dare un contributo rilevante
- A Milano e Bologna si osserva una maggiore percentuale di abitazioni in affitto (25% a Milano e 30% a Bologna), indicativa di mercati locativi più dinamici e di una domanda potenziale più alta.
Dall’Osservatorio emerge che il mercato della locazione in Italia si conferma un settore in continua evoluzione, grazie ad una politica monetaria più flessibile che ha spinto un’inversione di tendenza nelle compravendite, con previsioni di aumento delle transazioni tramite mutuo ipotecario nel 2025.
Tuttavia, il costo del credito elevato e valori di compravendita ancora sostenuti hanno spinto molti potenziali acquirenti verso la locazione, con un aumento della domanda che però si associa a una diminuzione dell’offerta che ha fatto crescere i canoni di locazione del 3-4% negli ultimi due anni, con picchi in particolare a Bologna (+5,2% nel 2024) e Milano (+3,2%).
La diminuzione dell’offerta dipende principalmente dalla disponibilità di immobili in affitto sempre più limitata, anche a causa di abitazioni inutilizzate e sottoutilizzate, che ammontano a circa 4,5 milioni a livello nazionale, di cui circa 80.000 a Milano e 18.000 nella città di Bologna.
Nel 2024, l’Osservatorio ha analizzato le percezioni di locatari e locatori, evidenziando che per il 35% dei locatari l’affitto è una soluzione stabile, in particolare tra gli over 60, che costituiscono il 71% di coloro che vivono in locazione da oltre 15 anni. Questa situazione riflette le difficoltà di cambiare casa con l’aumentare dell’età, ma va segnalato anche un punto di attenzione rispetto all’incidenza del canone di affitto su assegni pensionistici destinati a ridursi sempre di più con il definitivo passaggio al sistema contributivo.
Sul fronte dell’offerta, i locatori richiedono principalmente garanzie come il deposito cauzionale (70%), fideiussioni bancarie o assicurazioni (20%) e, in alcuni casi, garanzie da familiari. Tuttavia, le principali preoccupazioni dei locatori riguardano il rischio di danni all’immobile (50%) e la difficoltà nel trovare inquilini affidabili, che pagano regolarmente l’affitto (47%), con una preoccupazione maggiore per una normativa che, secondo loro, tutela eccessivamente gli inquilini. Questi timori, insieme ai rischi di morosità, portano molti locatori a mantenere gli immobili all’interno della famiglia o a scegliere affitti brevi. Circa il 30% dei proprietari, infatti, non intende affittare la propria casa e un altro 9% ha smesso di farlo, motivato da timori di pagamenti mancati, danni all’immobile e necessità familiari, oltre al timore di non riavere la disponibilità dell’immobile in tempi brevi in caso di morosità. Nel complesso, le asimmetrie informative tra locatori e locatari complicano l’incontro tra domanda e offerta, contribuiscono all’aumento dei canoni e rendono l’accesso alla casa in affitto più difficile.
La puntualità nei pagamenti è un aspetto cruciale nel rapporto tra locatori e locatari: 3 affittuari su 5 dichiarano di rispettare le scadenze insieme ad un ulteriore 24% che riesce a pagare in tempo nonostante le difficoltà. Tuttavia, circa il 20% degli affittuari ha vissuto episodi di morosità o ritardi, soprattutto a causa di una temporanea perdita di lavoro o, più in generale, di difficoltà legate al reddito. Dal punto di vista dei locatori, il 24% risulta aver ricevuto con ritardo il pagamento degli affitti mentre il 10% dichiara di non aver ottenuto i pagamenti degli affitti dovuti. I locatori che hanno registrato delle morosità adottano tuttavia un approccio prevalentemente attendista: solo 1/3 ha intrapreso azioni specifiche per i ritardi, mentre 2/3 non hanno ancora avviato azioni legali contro gli inquilini morosi.
Focus Bologna
Dal 2021, a Bologna i canoni di locazione sono aumentati più della media nazionale, con i nuovi contratti che registrano un canone medio di 813 Euro (2023, ultimi dati disponibili) rispetto ad una media nazionale di 541 Euro.
Dal punto di vista economico, il 60% dei locatori bolognesi vedono nella locazione un’opportunità per integrare il reddito ma emerge anche una significativa propensione a considerare l’affitto come un investimento del patrimonio familiare (per il 31% dei locatori).
Dall’Osservatorio è emerso anche che a Bologna, rispetto a Milano, è più frequente la locazione diretta ad inquilini che si conoscono o che sono stati presentati da parenti e amici (31% dei locatori), rispetto all’utilizzo di agenzie immobiliari. Al contempo, lo screening dei potenziali inquilini risulta particolarmente rigoroso, con il 60% dei locatori che richiede più frequentemente documenti come le ultime buste paga e le referenze di locazioni precedenti (38%).
Il deposito cauzionale resta, in ogni caso, la garanzia più richiesta (67%) mentre la fideiussione bancaria è una pratica adottata solo per il 23% dei locatori (comunque più utilizzata rispetto alla media nazionale).
