Una recente elaborazione del Sole 24 Ore, in collaborazione con Nomisma, rivela come l’incrocio tra imponibile IMU e prezzi di mercato riservi più di una sorpresa. Ed evidenzia, oltre ai difetti del catasto, le fragilità dei mercati immobiliari locali e l’impatto della crisi da Covid-19 sui prezzi delle case. L’elaborazione confronta il valore catastale medio (abitazioni in categoria A/2 e A/3, il 79% del totale) e le quotazioni medie di fine 2020 (per un appartamento di 90 metri quadrati, tipologia usato civile). Sui 103 capoluoghi rilevati dalle statistiche catastali, ce ne sono dieci in cui il prezzo medio di mercato scende sotto l’importo figurativo fiscale (ad esempio Pordenone, Alessandria, Taranto, Mantova e Viterbo). Altri nove capoluoghi, tra cui Venezia e Milano, hanno invece un rapporto superiore a due e sono, per così dire, i più “avvantaggiati” dal catasto. Bene anche per Bologna (valore catastale medio di 149.790 euro a fronte di un valore di mercato di 224.830 euro) e Modena (valore catastale medio di 99.020 euro – valore di mercato di 155.130 euro), entrambe con un rapporto superiore all’1,5, mentre Ferrara (valore catastale medio di 113.720 euro – valore di mercato di 122.300 euro) presenta un rapporto solo di poco superiore a 1.
Nonostante le «Raccomandazioni specifiche per Paese» del 2019 della UE, citate nel PNRR, avessero suggerito una «riforma dei valori catastali non aggiornati», tale revisione, però, non rientra nel menu della riforma fiscale il cui disegno di legge delega è atteso a settembre in Consiglio dei Ministri. A riportare l’attenzione sul tema è piuttosto l’atto di indirizzo 2021-23 del Ministero dell’Economia, che ha sollecitato maggior aggiornamento e integrazione dei database immobiliari «anche nell’ottica di una più equa imposizione immobiliare». Gli estimi attuali fotografano infatti il mercato di fine anni ’80 e da allora ci sono città e quartieri in cui i prezzi sono cresciuti o diminuiti. Padova, ad esempio, è penalizzata anche da rendite catastali tra le più elevate d’Italia, superate solo da Siena e Roma.
Bisogna comunque ricordare che si parla sempre di dati medi, con innumerevoli eccezioni, anche all’interno dello stesso Comune. Alcuni Comuni come Roma, Milano, Bari e Lecce sono stati poi oggetto di revisioni delle rendite più o meno estese, tuttavia nella maggioranza degli altri non si è intervenuti. In generale, fuori dai capoluoghi è probabile che il catasto sia più penalizzante per i proprietari, perché nei piccoli centri i valori di mercato riflettono di solito le minori possibilità di affitto e rivendita.
Fonte: Il Sole 24 Ore
